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房地產稅來了!

2019年03月12日 17:11:00字號:T|T

    2019年3月11日,權威的消息報道,今年的立法工作,重點包括審議民法典,制定房地產稅法等立法調研、起草,加緊工作,確保如期完成。這可能是最近幾年來,聽到的房地產稅唯一一個帶時間節點的消息,之前的消息不是穩步推進,就是立法先行,充分授權等等。

    房地產稅這個事,已經討論了快20年,離重慶上海試點也已經快10年了,年年大家都是最關注的話題,也牽一發而動全身,影響我們大家每個人的切實利益,從我們房價明顯低估的時候就開始研究,一直研究到房價已經是全球最高,不得不說這個改革確實是相當的不容易。肯定是阻力最大,推進最難,牽扯最廣,也是結構最復雜,所以這個事總是要慎重再慎重,甚至是能拖就往后拖,但是最近應該是已經推不過去了,已經進入了一級立法目錄,而且排名相當靠前,也就是說5年內怎么也要出來了,再加上上面的表態,爭取今年就完成起草工作,那么也就是說明年有望審議和修改,后年大概也就是2021年可能就會與大家見面,估計時間再拖一拖,頂多也就是2022年,也會出臺。

    房地產稅里面其實包羅萬象,跟房地產沾邊的什么營業稅,契稅,印花稅,所得稅,土地使用稅都在里面,但是我們大家更關心的其實就是房產稅,也就是持有房產環節這個稅是怎么征收,或者說其他的稅,現在都有,調整也不會太大,而房產稅可能是從無到有的過程。會完全改變很多房產持有者的信心和預期。現在能夠差不多確定的方向有以下幾點。

    1、按照評估值來計算房產價值,而不是交易價值,這就是說該交多少稅人家說了算,而且即使房價跌了,在重新評估之前,該交的稅也不變。很有可能出現之前美國底特律的情況,房子超低價甩賣,幾乎給錢就拿走,因為房東已經交不起稅了。這個評估值可能略低于市場價值,但不會低太多。所以現在有房的都盼著房價再漲,房產稅出臺之后,可能有房的沒房的,都害怕房價再漲。

    2、肯定會給免征面積,跟個稅一樣,讓廣大低收入群體,普通人,只有一套小房子自己住的人,不受影響,爭取最廣大人民的支持。如果按照套內面積算,應該是人均30-40平米左右,因為這已經是中國的人均標準,也是全球住房市場的高標準,上海曾經搞過人均60平米試點,但是基本上收不上來稅了。導致整個試點失敗,所以肯定不會再給到60平米免征面積了。

    3、有免征面積就肯定會有階梯稅率或者懲罰稅率,按照美國和全球主要市場的房產稅率,大概在0.5%-1%之間,如果一套300萬的房子,一年全額納稅在1.5萬-3萬之間,但其實根本交不了這么多,扣除免征面積和扣減土地出讓金后,即使再需要納稅也微乎其微,幾乎等同于無。而有兩套房的,一套自住一套出租,大概也不會增加稅率,這樣可以保證租房市場有效供給。所以兩套房持有者,一年的房產稅也就千百塊錢,可能還有沒有物業費高。但是三套以上的持有者,懲罰稅率會開始疊加,是1.5%,2%甚至是3%或5%,這都很難說,房子越多,那么稅率越高,這點可以參考個稅。像高收入人群的個稅邊際稅率達到了45%,也就是時候每賺100塊錢,45塊錢都交給了國家。房產稅也肯定是這個設計原則。你要真有個十套八套房,很可能給你5%的懲罰稅率,也就是說頂多20年,房子就歸國家了。

    4、不要妄想轉嫁給租戶,房子的成本不一樣,你的競爭力也就不一樣,人家二套房出租,幾乎沒有成本增加,你是5套房出租,房租都不夠覆蓋房產稅的,你說你的房要加價,那么租戶也不傻,肯定去找那個便宜的,不會租你這個貴的。你的房子租不出去,所有房產稅個人承擔,你的壓力會更大。所以到時候越是多套房的,租出去分擔房產稅的意愿就會越強烈。

    5、肯定會考慮土地出讓金問題,按照實際年限扣減房產稅,避免重復征稅的情況,這還需要具體的辦法措施配合。但肯定是有招的

    6、不會上門征收,那樣收稅成本太高,十有八九會在房產過戶的時候一次性補齊,并繳納滯納金。也就是說你的房子如果還想賣,或者還想過戶,那就踏踏實實的交稅,如果你壓根不想賣了,也不想留給子女,也沒人逼你。但估計這樣的人并不多。

    綜合來看,房地產稅已經基本實錘。其實我們總說,應該好好抓緊這個時間窗口盡快推出,畢竟這是加稅,任何一個加稅都會是全民反對的,但現在高房價的痛苦之下,只有房地產稅可能還有一多半的人支持。這個民意應該抓緊利用,完成改革。否則真要拖到過幾年,房價掉頭向下了,那么再想推出可能就會更難。

    以前靠賣地的發展模式我們完成了經濟的原始積累,得到了經濟的快速發展,現在房子已經過剩了,地也基本賣不動了,理應轉變地方政府的收入模式,這才是長久之計。我們看到美國等發達國家,房地產稅收能占到一個州70-80%的收入。成為當之無愧的第一大收入來源。所以這個是趨勢,既然沒辦法避免,就要抓緊去落實。其實很多朋友也挺逗,他們說一大堆手里很多套房子的人,正在給在自己制定加稅?其實你看看個稅就知道了,是不是也是一大堆高收入的人,主動讓自己損失了很多收入呢?再說,目前整個房地產信息聯網可查已經完成了,人家即使有多套房也早就脫手了,這時候手里還有好幾套房,那跟自首也差不多了。所以就不要用我們的小人之心,去揣測別人了。最后送給大家十六個字,認清事實,提早準備,槍已上膛,時日無多。這可能是人生路上的一場重大變革,也是房子留給大家最后的創富機會。 

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