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2019年地產形勢及全國房地產市場運行情況分析【圖】

2019年03月04日 13:43:50字號:T|T

    2018年,房地產市場調控政策密集出臺,調控政策體系不斷完善。房地產開發投資和企業資金來源增長平穩,房屋銷售面積呈平穩回落態勢,新開工和土地購置意愿較強,房價漲幅有所上升,地價漲幅明顯回落,標桿房地產企業銷售形勢明顯好于全國,區域間分化延續,三四線城市成為拉動2018年房地產投資和銷售增長的主力。

    一. 房地產調控政策

    2018年,房地產調控政策在“房住不炒”和“租購并舉”的基調下繼續構建長短結合的制度體系,住房租賃市場建設繼續提速,調控政策更加強調“因城施策、分類調控”,地方政府適機出臺調控政策的主動性明顯增強。

    中央層面上,更加注重深化基礎性關鍵制度改革,強化金融監管和風險防控,加快住房租賃體系建設,加強對市場秩序的監管,保障人民群眾合理自住需求和合法權益。在制度上,深入推進住房制度改革,優化住房和土地供應結構,完善基本住房制度體系,加快建立健全長效機制。7月31日,中央政治局召開會議,要求下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。

    二. 經濟形勢平穩

2015-2018年GDP實際增速圖

數據來源:公開資料整理

    2018年前三季度國內生產總值實現650899億元,按可比價格計算,同比增長6.7%,增速比上季度回落0.1個百分點,比上年同期回落0.2個百分點。分季度看,一季度同比增長6.8%,二季度增長6.7%,三季度增長6.5%,增速逐季小幅回落。

    三. 城市間分化明顯,華中地區重點城市增速亮眼

    從GDP規模上看,上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州占據前10位,其中上海、北京均超過2萬億元,其余8個城市除杭州略低于1萬億外,均在1萬億元與2萬億元之間。杭州、南京、青島等17個城市GDP規模超過5000億,徐州、福州等62個城市GDP規模介于2000-5000億之間。2000億以上城市個數累計達88個,較上年同期增加6個。從GDP規模排名前20位城市的增速來看,除天津增速為3.5%外,其余城市增速均超過6%,其中長沙、武漢、鄭州、西安增速居前,分別增長8.5、8.3、8.2和8.2個百分點,這4個城市均屬于中西部地區,長沙、武漢、鄭州同屬華中地區。

2018年前三季度各城市GDP指數分布

數據來源:公開資料整理

    四. 全國房地產市場運行情況分析

    2018年,全國房地產市場景氣指數呈現出先降后升的走勢特點。9月份,“國房景氣指數”為101.99,創2012年以來新高。

2017-2018年全國房地產開發景氣指數趨勢圖

數據來源:公開資料整理

    2018年1-10月,全國共完成房地產開發投資99325億元,比上年同期增加8781億元,同比增長9.7%,為近四年來最高水平,增幅同比上升1.9個百分點,比上年全年上升2.7個百分點。

2014-2018年1-9月房地產開發投資金額來源占比變化

數據來源:公開資料整理

2014-2018年各項資金來源內部結構變化

數據來源:公開資料整理

    2018年全年投資增速震蕩下滑,二季度、三季度均出現小幅回落,當前投資增速基本穩定在9.7%左右。

2018年全國房地產開發投資增長

數據來源:公開資料整理

    商品住宅共完成投資70370億元,同比增長13.7%;辦公樓完成投4911億元,同比下降12%;商業營業用房完成投資11886億元,同比下降9.2%。

2018年1-10月按房屋類型分投資完成額及增速

數據來源:公開資料整理

2016-2018年商品房和住宅銷售面積和銷售金額同比

數據來源:公開資料整理

   2018年1-10月,全國商品房新開工面積為16.9億平方米,同比增長16.3%,與上年同期相比增幅加快10.7個百分點,自2015年以來,新開工面積增速持續加快,目前達到近六年的新高。

2016-2018年推購置面積和購置金額同比數據

數據來源:公開資料整理

2016-2018年住宅新開工、施工和竣工面積同比數據(%)

數據來源:公開資料整理

    2018年全國土地購置面積增速總體呈平穩上升態勢。一季度同比增長0.5%,上半年同比增長7.2%,前10個月同比增長15.3%。

2008-2018年10月全國土地購置面積增速

數據來源:公開資料整理

    2018年1-10月,全國商品房銷售面積達133117萬平方米,比上年同期增加2863萬平方米,同比增長2.2%,與上年同期相比回落6個百分點,比上年全年回落5.5個百分點。商品房銷售額115914億元,比上年同期增加17787億元,同比增長12.5%,與上年同期相比回落0.1個百分點,比上年全年回落1.2個百分點。

2014-2018年全國商品房銷售面積分線城市占比

數據來源:公開資料整理

2008-2018年全國商品房當年累計銷售面積

數據來源:公開資料整理

    受部分城市限購、限貸、限售等政策的影響,東部地區商品房銷售面積增速在各個區域中最低,實現銷售面積為56194萬平方米,增長3.5%,中部地區實現34697萬平方米,增長12.3%,西部地區32636萬平方米,增長12.8%,在各個區域中增速最高,東北地區實現銷售6728萬平方米,增長8.3%。

    2018年1-10月,房地產開發企業到位資金135636億元,同比增長7.7%,增速與上半年相比上升3.1個百分點,但與同期房地產開發投資增速相比低2個百分點。

    全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為37.5萬億元,同比增長20.4%,增速與上半年持平。房地產貸款余額占各項貸款余額的28.1%。其中,個人住房貸款余額為24.97萬億元,同比增長17.9%,增速較6月末低0.7個百分點;住房開發貸款余額為7.1萬億元,同比增長33.9%,增速較6月末低0.3個百分點;地產開發貸款余額為1.45萬億元,同比增長6.6%,增速較6月末低0.4個百分點。

    居民信貸總量約束下,預計2019年按揭利率微降,投放量增速放緩,房貸余額增速14%。

2006-2019年個人住房貸款余額同比增長

數據來源:公開資料整理

    一二線核心城市調控已久,大量改善性需求被壓制。預計2019年全國銷售金額-3.5%,銷售面積-8.1%,銷售均價+5.0%

2017年中國城鎮家庭總負債收入比

數據來源:公開資料整理

2017-2019年個人住房貸款需求側銷售預測

數據來源:公開資料整理

2017-2019年新建商品住宅銷售額及增速圖

數據來源:公開資料整理

2017-2019年存量住房銷售額及增速圖

數據來源:公開資料整理

2017-2018年各城市銷售面積圖

數據來源:公開資料整理

    全國房屋年度凈停工面積

    2019E施工面積增速回升至7%-8%新開工維持較高增長,竣工周期拉長基建提速+并購復工,2019隱性庫存或加速顯性化。大宗回落/口徑統一,施工單價同比-1%

1999-2019年凈停工面積圖

數據來源:公開資料整理

    2019年開始房企將迎來債務到期高峰,疊加我們預測全國銷售增速下滑,部分中小型房企信用風險有所抬升,現金流管理能力較弱及負債結構較差的中小房企或出現局部違約。

    土地成交價款是當期成交地塊合約上的總價款。根據國土資源部關于土地出讓金分期支付的規定,土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。土地購置費包涵了分期繳納的土地成交價和各類補償安置費等,所以變化滯后于土地成交價款。土地購置費和土地成交價格變化時間差距理論上在一年以內,實際滯后時間因土地市場熱度和房地產開發商融資情況而有差異。

2009-2018年前10月土地購置費

數據來源:公開資料整理

2009-2018年前10月土地購置單價

數據來源:公開資料整理

2018年前10月分線城市土地成交面積占比

數據來源:公開資料整理

    2019年,影響土地市場需求端的主要因素(調控政策、土拍限制條件)。

    2019土地購置費的增速可能會隨著土地價格成交款同比走勢而出現收窄趨勢。由于2018年前10月土地購置費占其他費用約87%,因此其他費用同比增速也會出現收窄。新開工面積同比增速會和歷史趨勢類似,隨著銷售面積同比增速的收窄而滯后收窄。施工面積受新開工面積變化影響,同比增速出現小幅下降。總體而言,2019年房地產開發投資同比數據仍將呈現高開低走的趨勢,政策把握穩定的能力較強,出現下行失速的可能性較小。預計2019年房地產開發投資同比增速約5%,波動范圍在3%-7%。

    土地儲備主要聚焦一二線城市的房企銷售表現將會相對好于土地儲備主要布局在三四線城市的房企,后者面臨基本面下行壓力大于前者。此外一二線城市受調控政策影響較大,若行業基本面下行過程中出現下行失速,或有政策反轉預期。

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國文化地產行業發展現狀分析及市場前景預測報告

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