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中國房地產行業未來、政策的動向及中國經濟發展效率分析【圖】

2019年03月04日 13:54:54字號:T|T

    一、 房地產

    如果將地產為地方政府融資從而間接拉動經濟增長考慮在內,房地產對經濟增長的短拉動效果更加顯著。

    與美國、英國等發達國家相比,目前中國房地產業增加值在GDP的比重比較小(6.7%),反映了中國房地產業效率不高,中間投入多,最終導致產業本身發展水平低下。國民經濟的高速增長促進了住房建設發展,而大規模的住房建設又拉動著經濟的增長,兩者互為條件,互為前提。

    房地產業增加值在GDP的比重比較小,房地產業效率不高

2008-2018Q3GDP值圖

數據來源:公開資料整理

2008-2018Q3房地產業增加值圖

數據來源:公開資料整理

    房地產不僅能夠通過直接拉動房地產本身及其相關產業的投資,而且房地產的繁榮還能夠間接帶來大規模的土地抵押、土地出讓金及相關土地稅費,從而為地方政府拉動增長籌集資金,因此房地產對經濟增長的拉動效果非常顯著。

    中國傾向于依靠房地產拉動經濟增長,尤其是每當經濟面臨較為嚴峻的下行壓力時,政府部門往往借助于房地產來“穩增長”。

    因為依靠房地產“穩增長”時,土地市場會隨之升溫,土地抵押和土地出讓金以及扭轉時相關房地產稅費能夠為地方政府籌集資金。地方政府獲得更加充裕的資金之后,可以通過增加基礎設施投資等方式進一步拉動經濟增長。

    房地產對經濟的間接拉動主要從兩個方面:①土地抵押;②土地出讓。

    地方經濟的拉動,需要財政,搭建地方政府融資平臺,利用土地抵押早已成為地方政府籌措資金、擴充債務的重要途徑。

土地抵押融資風險傳導路徑圖

數據來源:公開資料整理

    土地收儲后,地方政府通過招拍掛賣地能夠獲得土地出讓金、房地產稅、房地產費。

2010-2017年國有土地使用權出讓金收入圖

數據來源:財政部、智研咨詢整理

2003-2017年房地產開發企業土地購置費

數據來源:公開資料整理

2010-2017年土地出讓金入收入占地方財政收入

數據來源:公開資料整理

    從產業類型上看,與中國房地產業關聯的產業大部分是物質資本型、原材料消耗型產業,服務型產業較少,這說明中國房地產業還處于粗放型發展階段,主要通過資本投資和原材料物質消耗拉動國民經濟增長。

    但是隨著時間的推移,中國房地產業對服務和消費性質產業的帶動效應逐漸增大,年以來,房地產帶動最大的產業是金融行業和,這和M2與社融過增長超過GDP增速的大背景相吻合;從帶動前十產業來看,上游帶動最大。

    房地產業產生需求拉動最大的產業是金融、租賃和商務服務、房地產,且對服務型產業租賃和商務服務、交通運輸、倉儲和郵政的帶動一直在增強,而產生供給推動最大的產業是批發和零售、金融、建筑。未來土地信貸派生將減弱,房地產對國民經濟拉動率被削弱。

    二、信貸

    通過地產進行的信貸派生,加速了資本的擴張,從而驅動經濟增長。在這一過程中,影子銀行因為其靈活、多重杠桿、不受準備金限制的特點,從拿地端開始撬動整個地產開發的流程,做大了信貸派生規模、放大了地產的信貸派生乘數,是影響地產周期的重要因素。隨著金融對于影子銀行監管力度的增大,以及土地端及需求端長效機制改革的背景下,“影子銀行—>土地”的信貸派生通道將逐漸削弱,取而代之的是,產業先行將成為地產需求釋放的充分條件,信貸派生路徑變為了變為了銀行—>產業—>城鎮居民收入上升—>購房,爾后再進入信貸派生環節。

    房地產行業是實現土地價值的載體,而房地產行業本身擁有很長的產業鏈條,行業派生貨幣的能力較強,因此成為拉動經濟的支柱性產業。

    開發商獲取土地資源后,通常會以土地資源為抵押獲取開發貸款,用以支付開發投資中的建筑及安裝工程等費用,信用隨之沿地產上游產業鏈派生;待相應物業銷售至居民后,居民通過自有儲蓄或者按揭貸款的方式獲取房屋的使用權,從而將行業的負債轉移至居民端。金融機構一方面在供應端提供開發投資所需資金,另一方面為居民提供購房所需的按揭貸款,房地產行業與金融機構深度綁定。

房地產周期其實是金融周期

數據來源:公開資料整理

    2018年6月份,中國金融機構貸款余額約為129.15萬億元。個人按揭貸款余額23.84萬億元,占比約在18%的水平;房地產開發貸款余額9.64萬億元,占比穩定在7%的水平。

    土地端啟動信貸派生的初始環節,影子銀行將這一過程不斷放大,在影子銀行的參與下,社會各個部門均參與了信貸派生的過程,

    只有拿地端的貸款,才是加杠桿的渠道,開發貸和按揭貸都是去杠桿的,所以過去中國影子銀行的蓬勃發展給資金違規進入拿地環節提供了便利,也就成了土地信貸派生的關鍵。

影子銀行將土地信貸派生的效應進一步放大

數據來源:公開資料整理

    脫離了影子銀行,信貸的新派生方式將進入更為正向的循環。土地端的改革同樣將影響地產信貸派生的路徑,土地端長效機制下,需求將來自于城鎮化所推進的需求釋放。2018年開啟了以城鎮化為主線的需求端改革,從而達到按需分配的動態平衡。在土地端及需求端長效機制改革的背景下,產業先行將成為地產需求釋放的充分條件。

    三、 效率

    地產驅動了中國城鎮化的前半段,帶動了人口、產業及資本的聚集,三個過程相輔相成,互相促進,以房地產為鏈條驅動了整個社會生產效率的提升。但是隨著城鎮化進入后半程,地產帶來的邊際效應下降。

    中國經濟發展的過程實際是城鎮化的過程,在城鎮化提升的過程中,全社會的生產效率得到了提升。

    資金的聚集,生產力的聚集,人口的聚集,三個過程相輔相成,互相促進,以房地產為鏈條驅動了整個社會生產效率的提升,促進經濟發展。

在城鎮化提升的過程中,全社會的生產效率得到了提升

數據來源:公開資料整理

    回歸經濟,生產型企業參與城市土地分配,以公共交通主導城市開發優化通勤效率,提升城市結構密度。

    隨著城市開發的完善,按照過去房地產發展路徑帶來的經濟效率的提升在邊際放緩,而房地產行業快速發展所帶來的一些問題也在影響城市經濟效率提升的速度。

    中國經濟,地產首當其沖,但若只論地產對經濟的貢獻,則其功過就會被歪曲。若從地產對中國的影響,經濟僅僅是最直接的一部分,但可能是最小的一部分,因為即便不通過房地產拉動經濟,那也會有其他的產業來拉動經濟,車輪總是向前的,地產功過,更多的應該從信貸、和效率兩方面。

    相關報告:智研咨詢發布的《2018-2024年中國經濟結構行業市場行情動態及投資前景預測報告

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