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2018年中國地產行業未來投資、開工、拿地、竣工趨勢分析[圖]

2019年03月12日 13:20:54字號:T|T

    1、銷售:樓市軟著陸,一二線優于三四線

    一二線緩慢企穩。核心城市受推盤增加、基數回落影響,自 2018 年 9 月來單月銷售降幅持續收窄,12 月單月同比增長4.5%,帶動全年銷售面積同比增長 0.4%,較 2017 年提升 2.4 個百分點。

    三四線漸顯疲態。三四線城市隨著棚改政策弱化、供應增加、需求透支等因素逐步顯現, 2018H2樓市逐步呈現疲態, 2018 年 9 月以來單月銷售面積持續為負,且降幅有擴大趨勢。

各線城市銷售面積累計增速走勢

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國地產行業市場調查及發展趨勢研究報告

核心城市銷售企穩,三四線銷售下滑

數據來源:公開資料整理

    從銷售均價來看, 2018 年全國銷售均價 8737 元/平,較 2017 年上升 10.7%,其中 40 城、三四線均價分別為 12715 元/平、 6560 元/平,同比分別增長11.3%和 10.6%。

歷年各城市銷售均價走勢

數據來源:公開資料整理

    限簽及限價政策微調疊加高價盤入市增加, 推升核心城市均價。認為一二線城市均價提升主要原因:1)由于資金環境偏緊且政策未松, 2018 年房企推盤積極性上升, 中高端盤入市增加帶動高價盤成交占比提升;2)下半年部分城市限價及限簽政策微調。從核心城市單月銷售均價走勢來看,部分城市限價及限簽政策調整的下半年成交均價更高。

    樓市降溫帶動下半年三四線均價回落。三四線城市盡管 2018 年銷售均價上漲達 10.6%,但從單月銷售均價走勢來看,上漲主要在上半年, 在下半年尤其四季度, 隨著樓市降溫,三四線單月成交均價已呈現回落。

2018年各城市單月銷售均價走勢

數據來源:公開資料整理

    2、新開工:補庫存疊加三四線搶開工,2019年前高后低

    2018 年全國實現新開工 20.9 億平,同比增長 17.2%, 持續三年攀升; 其中 40 城與三四線同比增長10.3%和 21.4%, 三四線新開工占比較 2017 年提升 2.4 個百分點至 64.1%。 從 2018 年各類城市商品房新開工與銷售比來看,均明顯大于 1,意味著行業步入到補庫存階段。

各類城市歷年新開工增速走勢

數據來源:公開資料整理

各類城市商品房新開工與銷售比

數據來源:公開資料整理

    展望 2019 年, 隨著去化率下行及庫存累積,預計新開工增速將逐步回落。但考慮三四線樓市逐步走弱,當前為三四線房企去庫存窗口期,我們認為只要項目銷售回收的現金流能覆蓋預售前施工投入,三四線短期新開工仍會保持積極, 為全國開工提供支撐。 2018 年 12 月三四線單月新開工增速達25.5%,已連續四個月回升。回顧樓市降溫的 2012 年,三四線新開工降幅(-6.6%)亦小于全國(-7.3%)。

各項城市 2018 年單月新開工增速走勢

數據來源:公開資料整理

    從歷史來看,住宅銷售與新開工同步性明顯,隨著 2019 年住宅銷售回落,住宅新開工增速將承壓。我們用“歷年累計住宅竣工-累計銷售+(當前施工-當前竣工)”來衡量住宅庫存,相比傳統的“歷年累計開工減去累計銷售”,該指標剔除停工的死庫存(歷年停工在當年不復工,不計入當年施工)。按當前銷售水平,全國住宅庫存僅 0.30 年,處于近年最低水平。 認為即使 2019 年銷售回落,但考慮當前住宅絕對庫存處于底部,住宅新開工表現將優于銷售,為全國商品房開工提供一定支撐。整體來看,預計 2019 年商品房新開工增速前高后低,全年同比微降。

目前住宅開工未售庫存處近年較低水平

數據來源:公開資料整理

    3、土地:整體趨于降溫,布局回歸一二線

    2018 年下半年以來,樓市降溫而地價未明顯調整背景下,疊加資金面緊張,房企逐步放緩拿地節奏,土地溢價率大幅回落,流拍率持續上升。2018 年 12 月百城土地溢價率降至 7.5%, 2018Q4 土地流拍率上升至 18%。

2018H2百城土地流拍率逐步上升

數據來源:公開資料整理

    從全國數據來看, 2018 年全國土地購置面積 2.9 億平,同比增長 14.2%。 從土地成交結構來看,核心城市地價回落疊加三四線樓市降溫預期, 房企拿地逐步回歸一二線, 2018 年 40 城土地購置面積同比增 7.3%,較 2017 年上升 4.9 個百分點。 從單月增速來看,除 12 月外,自 2018 年 9 月以來全國單月土地購置面積增速持續回落。

各線城市歷年土地購置面積增速

數據來源:公開資料整理

2018 年單月土地購置面積增速走勢

數據來源:公開資料整理

    從各家房企來看,2018 年十家主流房企拿地與銷售面積比為 139%,較 2017 年下降 46 個百分點。考慮 2019 年房企依舊面臨市場下行、資金偏緊的大環境,預計拿地投資仍將相對謹慎。

2018 年代表房企拿地銷售比明顯放緩

數據來源:公開資料整理

    盡管短期三四線樓市存在調整壓力,房企拿地亦逐步回歸一二線。但中長期來看, 一線城市土地稀缺,未來潛在供應相對有限,加上三四線貢獻全國銷售面積的 60%以上。從規模維持及擴張考慮,二線及強三線仍將是中長期主流房企布局爭奪的主戰場。

三四線貢獻全國銷售及拿地的 60%以上

數據來源:公開資料整理

    4、竣工:緊資金致節奏放緩,2019 年有望回升

    由于房企從資金最大化利用角度,放緩預售到竣工的施工節奏, 2018 年全國竣工同比下降 7.8%,且絕對量跌破過去五年 10 億平米的平臺, 其中 40 城和三四線竣工分別下降 8.5%和 7.4%。

2017-2018年竣工持續負增長

數據來源:公開資料整理

2018年單月竣工增速走勢圖

數據來源:公開資料整理

    展望2019年,認為房企不可能無限制延緩竣工期限,考慮到 2017、 2018 年竣工已連續兩年負增長,而 2014-2018 年累計銷售期房 57.7 億平米,遠大于同期竣工(50.9 億平),且 2015-2018年期房銷售明顯回升, 因此無論從建設周期還是交房周期看,未來竣工增速有望回升。值得注意的是,若 2019 年行業資金面超預期惡化,不排除部分中小房企停工及三四線樓盤爛尾風險,從而導致竣工低于預期。

2016-2018年期房銷售明顯增長

數據來源:公開資料整理

    5、投資:高位回落,2019年同比微增

    分城市來看,2018 年 40 城及三四線投資同比分別增長 5.4%和 14.6%,認為三四線投資高增長主要因:1)三四線新開工積極帶動 2018 年施工面積增長 6.6%;2)2017-2018 年房企拿地下沉為土地購置費提供支撐。 考慮 2018 年下半年開始房企拿地逐步回歸一二線,預計2019年三四線與核心城市房地產投資增速差將趨于收斂。

各類城市歷年投資增速走勢

數據來源:公開資料整理

各類城市單月投資增速走勢

數據來源:公開資料整理

    整體來看,由于新開工絕對值超過竣工,施工面積仍將保持一定增速; 但樓市下行及資金偏緊仍將影響房企施工意愿,預計施工強度微幅下滑;土地購置費受拿地下滑及高基數影響將同比下降。在施工強度降 1%、新開工降 2%、土地購置費降 10%的中性假設下,預計 2019 年地產投資同比增長2%。
歷年施工面積增速持續保持增長

數據來源:公開資料整理 

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