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全球主要發達地區房地產稅制對我國完善房地產稅制的經驗借鑒[圖]

2019年03月19日 13:51:31字號:T|T

    2018年,商品房銷售面積171654萬平方米,比2017年增長1.3%,增速比1-11月份回落0.1個百分點,比2017年回落6.4個百分點。其中,住宅銷售面積增長2.2%,辦公樓銷售面積下降8.3%,商業營業用房銷售面積下降6.8%。

2012-2018年全國商品房銷售面積統計

資料來源:國家統計局、智研咨詢整理

    根據智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產服務行業市場發展態勢及發展趨勢研究報告》數據顯示:商品房銷售額149973億元,增長12.2%,比1-11月份提高0.1個百分點,比2017年回落1.5個百分點。其中,住宅銷售額增長14.7%,辦公樓銷售額下降2.6%,商業營業用房銷售額增長0.7%。

2012-2018年全國商品房銷售額統計

資料來源:國家統計局、智研咨詢整理

    我國商品房銷售規模的持續增長以及銷售金額的上升,促使我國多地區房價過度偏離當地居民生活消費水平。為保障國內房地產市場長期健康的發展,2019 年兩會期間,房地產稅再度引起熱議。作為一種國際通行的稅種,房地產稅有哪些國際共性的制度安排?典型經濟體如何征收?有哪些減免措施?房地產稅改革涉及面廣、影響深遠,待論證的問題較多,深入研究典型經濟體房地產稅的征收范圍、征收方式、稅率涉及、減免政策等,以期對我國建立完善房地產稅制度有所借鑒。

    以虛擬租金為征稅基礎的經濟體有新加坡和中國香港。

    (1)新加坡

    保有環節征收財產稅。新加坡自殖民時期就開始對房屋和土地征收財產稅,征收范圍包括組屋、私人住宅、EC公寓和所有土地。其中,房屋稅基為虛擬租金,按可比物業出租一年的市場租金(去除家居、裝修折舊及維護費用),土地按市值5%征收。自住型住宅8000新元以內免征,超過部分在4%-16%之間累計遞進;非自住型住宅適用五級累進稅率,3萬新元以內10%,3萬以上12%-20%。

新加坡住房稅收體系的三大稅種

資料來源:新加坡稅務局(IRAS)、智研咨詢整理

    財產稅按年值征收,征收范圍包括、房屋、土地及公寓等。不論是組屋、EC公寓還是私人住宅,不管其處于自住、租賃還是閑置狀態,均需繳納財產稅。稅基為虛擬租金,建筑物按可比物業出租一年的市場租金(除去家居、裝修折舊及維護費用等),處于自住、租賃或空置狀態的房屋年值確定方法一致;土地按地塊市值的5%征收,且空地與在建項目年值相同。

    超額累進制稅率,并對自住房屋實施低稅率。自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓、組屋及其他住宅,由于新加坡政府鼓勵居民住房自有,自住型住宅的稅率較低,目前稅率按照年值七級累進,起征點為8000新元,最高稅率為16%。

新加坡自住型住宅適用七級累進稅率

年值(新元)
稅率
房地產應納稅額
8000以內(含)
0
0
8000-55000
4%
1880
55000-70000
6%
1880+900
70000-85000
8%
2780+1200
85000-100000
10%
3980+1500
100000-115000
12%
5480+1800
115000-130000
14%
7280+2100
超過130000
16%
9380+

資料來源:新加坡稅務局(IRAS)、智研咨詢整理

    對于擁有多套房屋的家庭,只有一套住宅可享受自住型住宅的低稅率優惠,其余適用非自住型住宅的稅率。而非自住型住宅一般是指出租或空置的組屋、公寓及其他物業,適用五級累進稅率,無免征額,最高稅率為20%。此外,對于其他類型的房屋,如俱樂部、牧屋、幼兒園等,一律適用10%的稅率。

新加坡非自住型住宅適用五級累進稅率

年值(新元)
稅率
房地產應納稅額
30000以內(含)
10%
3000
30000-45000
12%
3000+1800
45000-60000
14%
4800+2100
60000-75000
16%
6900+2400
75000-90000
18%
9300+2700
超過90000
20%
12000+

資料來源:新加坡稅務局(IRAS)、智研咨詢整理

    (2)香港

    保有環節征收差餉和土地租金。差餉自1848年開始征收,面向所有租賃、持有或占用物業者征收,稅基為截止到指定估價日期時按可比物業出租的租金,稅率5%。土地租金自1841年開始征收,由土地契約業主繳納,分地租與地稅兩種,其中,地租稅基為應課差餉租值,地稅稅基是續期當日物業差餉租值,二者稅率均為3%。自1984年以前擁有土地的部分香港原著居民免征土地租金,稅收收入用于市政服務開支。

香港房地產稅征收稅種

資料來源:香港政府官網、智研咨詢整理

    香港差餉稅:土地房屋擁有者繳納,稅率5%

    差餉面向所有租賃、持有或占用物業者征收。差餉稅是歷史最久、覆蓋最廣、占比最高的稅種,也是房屋持有環節主要稅種。如果土地與樓宇歸屬同一業主,合并征收差餉;如果屬于不同業主,則分別征稅;對于出租物業,如果租約無規定差餉由業主繳交,則由物業使用人繳交;對于政府物業、領事館、軍事用地、墳場及火葬場,以及若干新界鄉村式屋宇,則免征差餉。

    差餉稅基為應課差餉租值,稅率5%。應課差餉租值指截止到某一指定估價日期時,假設在市場上按年出租可得的年租,估值及征收由香港差餉物業估價署負責。政府常年寬減差餉,但額度不高。如2018年4月至2019年3月,規定每個應繳差餉物業的寬減額為每季2500港元,如物業該季度應繳差餉額不超過2500港元,將寬免該季度差餉。但香港房屋月租金普遍在4000港元以上,差餉寬減力度有限。

    土地租金:土地契約業主繳納,稅率3%

    土地契約業主每年需繳納土地租金。1841年,英國開始批租土地后,要求承購者除繳納土地出讓金,還須每年繳納地租。隨著土地陸續到期,港英政府規定土地續用階段涉及的費用以年租形式繳納,所有被占用或空置的物業都需繳納土地年租。1997年香港回歸以后,土地年租制度基本保留。

    土地年租分地租與地稅兩種,主要區別在于納稅主體不同。(1)地租即“實際年租制”,征稅主體為香港差餉物業估價署,納稅主體是適用于新界和新九龍(界限街以北)的物業,或是在1985年5月27日(《中英聯合聲明》生效日)或以后獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業的土地契約業主。地租納稅稅基為應課差餉租值,稅率為3%。。(2)地稅即“名義年租制”,征稅主體為香港地政總署,納稅主體是在1985年5月27日以前獲批土地契約的港島和九龍物業,或是業主為新界原有鄉村原居村民或合資格的祖或堂的土地契約業主。地稅納稅稅基是續期當日物業差餉租值,稅率為3%。

    香港部分原住居民可免繳土地年租。香港原居村民或其父系合法繼承人(或祖、堂),如果從1984年6月30日以前起一直擁有舊批地段、鄉村屋地、小型屋宇或其他鄉郊土地,或于該日期后獲批小型屋宇或遷置屋宇,可免交新地租。

香港地租與地稅的區別

類別
征稅主體
納稅主體
稅基
地租(實際年租制)
香港差餉物業估價署
新界和新九龍(界限街以北)的物業,或是在1985年5月27日或以后獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業的土地契約業主
應課差餉租值(每年重新評估)
地稅(名義年租制)
香港地政總署
1985年5月27日以前獲批土地契約的港島和九龍物業,或是業主為新界原有鄉村原居村民或合資格的祖或堂的土地契約業主
續期當日物業差餉租值(收回土地前保持不變)

資料來源:香港政府官網、智研咨詢整理

    以評估價值為征稅基礎的經濟體有美國、日本、德國和英國。區別在于美國評估價值與市場價值接近,日本評估價值小于市場價值,德國和英國評估標準較早,評估價值遠小于市場價值。

    (1)美國

    保有環節征收房地產稅。房地產稅起源于殖民時期,為州和地方政府稅種,征收范圍包括土地和房屋,通常由郡政府統一征收,然后劃轉到相應的政府部門。房地產稅=評估價值×評估率×名義稅率,其中,評估價值參考市場價值;有些州并不對評估價值進行全額征收,而是設置評估率,用以調節不同類型房產的實際稅率;政府以支定收確定稅率,2018年,各州房地產稅實際稅率介于0.27%-2.4%。房地產稅主要用于當地的教育、醫療衛生、公共安全、道路交通等公共服務。

    (2)日本

    保有環節征收固定資產稅和都市計劃稅。日本市町村政府每年向土地和房產所有者征收固定資產稅和都市計劃稅,固定資產稅始于1950年,都市計劃稅創立于1940年,1950年廢止,1956年再次重新征收。固定資產稅的稅基為房屋或土地評估價值,每3年評估一次;基準稅率統一為1.4%;設置“負擔率”調節機制,避免地價大幅波動帶來額外的稅收壓力。都市計劃稅的稅基與固定資產稅相同,稅率在0.2%-0.3%之間,稅收收入用于地方基礎設施建設和修繕。

    (3)德國

    保有環節僅征收土地稅,沒有房產稅。土地稅是州政府和地方政府依據《土地稅法》,對土地所有者征稅,收入歸地方政府所有。土地稅=稅基×基準稅率×稽征率,其中,稅基由土地登記處和公證處等相關部門根據政府估值標準、產權登記價值等綜合確定;基準稅率由聯邦政府規定,西德0.31%-0.6%,東德0.5%-1%;稽征率由各市政府自行確定,最低只有1.5、最高達11.42,住宅用地稽征率較高,如柏林是8.1,稅收收入用于地方市政服務開支。

    使用環節有二套住房稅。二套住房稅,以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎,稅基通常為房屋所在區域平均租金,稅率由當地政府依據本地消費標準制定,多數城鎮稅率在5%-20%之間。

    (4)英國

    保有環節僅征收市政稅,沒有土地稅。市政稅為地方稅種,自1993年開始征收,由實際使用住房的居民繳納。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個住宅在1991年4月1日的房屋價值分為八個等級,威爾士按照2003年的房屋價值分為九個等級;各級住宅的納稅額由各地方政府根據當年財政預算支出缺口決定,2017年市政稅約占房價的0.3%-1.2%。市政稅計算按照一個房屋有兩名成年人為標準,若只有一名成年人則稅額減少25%,若均為未成年人則減少50%,若均為全日制學生則可免繳,殘疾人也可享受減免優惠;此外,居民帶家具的第二套房或度假用房可獲最高50%減免,但對于空置兩年及以上的房屋可加征最高50%的額外市政稅。市政稅主要用于地方市政支出。

    房地產稅是典型經濟體地方財政收入的重要來源。新加坡2017年財產稅額為43.9億新元,占稅收總額的6.7%,占財政預算總收入的4.7%。美國學區政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均來自于房地產稅。日本2016年,僅固定資產稅(土地與房屋部分)和都市計劃稅合計8.4萬億日元,占市町村政府稅收收入的40%,占地方政府稅收的22%。德國2017年土地稅收140億歐元,占財政收入比重0.98%,占鄉鎮稅收收入比重14.5%。英格蘭2016年市政稅合計征收261億英鎊,占地方政府本級財政收入的43%,占地方政府全部財政收入的16%。

    多數經濟體的房地產稅以評估價值來征收,普遍設置調節機制,地方政府自行調節,居民實際稅負不高。美國房地產評估價值和市場價值接近,設置評估率來調節實際稅率,2018年,各州的房地產稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。日本房地產價值每3年評估一次,評估價值一般低于市場價值,基準稅率統一為1.4%,設置負擔率來調節實際稅率。德國土地評估標準較早,西德為1965年、東德為1935年,基準稅率由聯邦政府統一制定,但設置稽征率來調節實際稅率,各地方政府自行確定,由于評估標準較早,民實際稅負水平不高。英國房產評估采用1991年市場價值(威爾士采取2003年),稅率分為8個等級,地區政府自行調整基準稅率來調節實際利率水平。

    居民自住房有稅收優惠。新加坡采取超額累進制稅率,與非自住房稅率不同,自住房稅率更低,稅基為可比物業年租金,起征點為8000新元。美國居民為自住房繳納的州和地方房地產稅可在計征聯邦個人所得稅時從應稅收入中扣除,租賃房、商業營用房、境外房產等不扣除。德國首套自住房不收房產稅,只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅。 

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