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2019年房地產行業趨勢:三四線城市加杠桿空間有限,一二線城市將成為主體[圖]

2019年03月26日 13:33:21字號:T|T

    在2019年,過往的一些限制、打壓的措施有望取消,房地產行業將迎來自2016年以來最寬松的政策窗口期。

    2019年“一城一策”將成為調控的核心思路:1、地方政府的主體責任,對于一個城市的調控主要話語權從中央下放到地方,意味著地方在政策決策上有更大的自由度但同時也承擔更大的責任;2、加強市場監測和評價考核,這涉及到從中央到地方更為精準的系統和機制,能夠靈活精準地監測城市市場變化。

    在一線城市極其嚴苛的政策邊際寬松、二線城市政策邊際改善之后,一、二線城市房價上漲將會衍生出溢出效應,部分購買力仍有望將流向三四線城市,預計2019年新建商品房銷售面積和銷售額累計同比增速均為-5%;全年銷售負增長將對投資、新開工形成一定程度的制約,預計2019年房地產投資累計同比增速為3%、新開工面積累計同比增速5%,若上述政策放松預期落空,行業將面臨“硬著陸”風險。

2014-2018年房地產投資累計同比增速

數據來源:公開資料整理

2016-2018年房屋新開工面積累計同比

數據來源:公開資料整理

    預計在2019年,中國房地產行業集中度有望繼續提升,主流地產股的合同銷售額增長中樞有望保持在15-20%。

2018年中國優勢房企市場份額

數據來源:公開資料整理

    2019年1月重點城市和重點房企銷售增速差強人意,市場對房地產行業普遍存在爭議,一方面認可當前板塊低估值,但同時也擔心需求回落超預期導致后續企業盈利回落。但是這輪地產周期與歷輪周期相比核心差異在于前幾輪周期房地產行業波動的一致性較強,而新一輪周期在行業政策、城市結構、房企融資等多個層面都出現了明顯的分化。其中各地政策嚴控和寬松并存,地方政策的錯配帶來城市結構的周期波動,房企融資集中度和信用利差持續提升擴大,而這種分化也將導致房企投資節奏的變化乃至地產股投資節奏的變化。

    一、地方政策的分化

    強調的是因城施策、一城一策,使得城市和城市之間政策框架差異較大,嚴格的限購限貸政策和寬松的去庫存政策同時存在,使得過去城市之間高度的一致性淡化,不同能級、不同區域城市之間全面分化,分化維度的下沉伴隨調控精確度的同步提升。

    二、城市結構的分化

    地方政策的錯配也帶來城市結構的周期波動,2016-2017年由于一二線城市的政策高壓,而三四線城市的棚改貨幣化疊加需求溢出,迎來了久違去庫存環境。到了2019年,這兩方面將呈現相反的格局。三四線城市在經歷了過去幾年的高速增長之后,2019年預計會逐步回落,一方面來自于高基數,另一方面則來自于棚改規模的大概率下降,統計的21個省市2019年棚改目標共計260.3萬套,同比下降20%左右。而核心一二線城市經歷了近2年的調整后有望逐步筑底。

2016-2018年40城與三四線城市商品房銷售面積累計同比

數據來源:公開資料整理

2016-2018年70大中城市中各能級城市新建商品住宅價格同比

數據來源:公開資料整理

    三、房企資金的分化

    2018年1-9月TOP30房企融資規模占到85家典型房企融資規模的67.5%,2019年1月TOP30融資占比進一步提升至71.0%。此外融資成本差異也不斷拉大,2018全年TOP10房企增量融資平均成本6.13%,分別低于TOP11-30和TOP31-50梯隊54和106BP。國企和民企之間、大企業和小企業之間的融資差異進一步凸顯,1月份融創收購泛海控股核心區域項目,根源上就是企業間融資差異和融資集中度的體現。

    四、分化的周期帶來行業和房企結構性機會

    1.對于行業而言,2019年全國銷售景氣下滑在所難免,但是部分城市會出現結構性修復的機會。2.對于房企而言,可能周期不是變長,反而是變得更加高頻,機制更加靈活而且融資更加順暢的頭部房企能夠更加從容地把握融資和高周轉的機會。

    全球主要經濟體(美國、日本、韓國、加拿大、澳大利亞),經濟增長中樞下行,種種應對措施,最終導致的一個結果就是居民杠桿率的提升。因為此階段三個長期趨勢:企業融資下降、金融自由化推進、金融機構風險偏好下降。中國居民杠桿率提升有空間,政策邊際變動下,地產基本面彈性很大。

    一二線城市的修復,三四線近年來購房杠桿率比較高,居民杠桿是支撐三四線繁榮的主要力量。

    第一部分杠桿是按揭貸款,全國按揭凈增加額為3.95萬億,估算流入三四線占比53%,即2.10萬億;第二部分杠桿是住房公積金,全國住房公積金貸款發放額9534億元,30大中城發放額4224億元,三四線5319億元;第三部分杠桿是消費貸,2017年居民短期消費貸款余額增加1.87萬億,同比大幅增長125%,預計80%流入三四線房地產市場,即1.50萬億。此外網絡平臺消費貸新增0.58萬億,同比增長近3倍,預計80%流入三四線房地產市場,即0.47萬億。

2017年購房資金來源拆分占比圖

數據來源:公開資料整理

2012-2017年中國三四線杠桿占比圖

數據來源:公開資料整理

    三四線繼續加杠桿空間有限,未來空間在一二線城市。三四線近年來購房杠桿率比較高,去庫存目標完成后,三四線難以繼續成為穩經濟和銀行資產配置以及信用創造的主要載體。一二線城市將成為變化的主體,很可能成為未來經濟增長和銀行資產配置、信用創造的主要載體。

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產行業市場需求預測及投資未來發展趨勢報告

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