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中國房地產行業發展:城市調控、地產市場環境及未來發展趨勢分析[圖]

2019年03月26日 14:04:29字號:T|T

    2000年以來,全國商品住宅均價年均增8.6%,城鎮居民人均可支配收入年均增10.6%,房價上漲幅度小于收入增長幅度,房價收入比整體呈下行趨勢。2018年全國房價收入比7.3,相比2014年上升0.4,但處于歷史最低25%分位。

    一、政策環境

    1.政策的連續性和穩定性,精準調控

    2017年10月十九大:多主體供給、多渠道保障、租購并舉。抑制房地產投資,加快建立長效機制、加快住房制度改革,保持房地產平秶發展。2018年3月兩會工作報告:落實地方主體責任,建立健全的長效機制。2018年7月中夬政治局會議:因城施策、引導預期整治市場秩序。2018年12月:五個堅持、六個穩。

    2018政策,仍堅決遏制房價上漲到以穩為主。2019年調控定調:基調:保持調控政策的穩定性和連續性,發調:“一刀切”調控放松

    2.金融方面:四次降準,屬于定向調控,貨幣政策保持穩健中性開發。

    對于樓市而言:1)降低貸款成本,對于部分開發商獲取商業銀行信貸有積極的作用;2)降準后或將刺激銀行對于個人按揭貸款發放力度的增加;3)降準將房地產行業創新業務,包括共有產權房,長租公寓項目、農村集體建設用地發展等,提供良好的貸款政策支持;利好房地產領域癿供給側結極性改革的發展。

    全國各線城市持續高壓,四季度部分城市出現政策松動跡象。

    二、宏觀經濟,經濟下行,物價總體穩定

    2018年,中國國內生產總值為90萬億元,比上年增長6.6%,雖比上年回落0.2個百分點,但仍實現了6.5%左右的經濟預期增長目標。

    2018年,CPI比上年上漲2.1%,漲幅比上年擴大0.5個百分點,延續了2012年以來的溫和上漲態勢;1、2月是受春節影響,部分價格上漲,5月開始受國際原油波動影響,上漲幅度明顯,年末受全年居民消費結極升級和勞動力成本上升等因素影響,全年服務價格上漲2.5%漲幅比上年回落0.5個百分點,是核心CPI漲幅回落的主要原因。

    2018年,PPI比上年上漲3.5%,漲幅比上年回落2.8個百分點;5月仹之后,受國際原油價格大幅度上漲等因素影響,PPI漲幅有所擴大,6月仹上漲至4.7%,為全年漲幅高點。

2008-2018年前三季度全國GDP及其增速年度走勢

數據來源:公開資料整理

2018年全國CPI、PPI增速走勢圖

數據來源:公開資料整理

    三、房地產開發投資情況

    經濟增速放緩需要寬松的貨幣環境,2018年雖經歷四次降準,貨幣政策中性,主要基調定向寬松,但未傳導至房地產行業,房企融資和消費貸款仍然困難。

2018年全國房地產開發企業國內貸款情況

數據來源:公開資料整理

    2018年全國投資額為12萬億,同比去年增長9.7%為四年來最高水平;2018年全年投資增速震蕩下滑,二季度、三季度均出現小幅回落,當前投資增速基本穩定在9.7%。商品住宅共完成投資70370億元,同比增長13.7%,占房地產投資的主要地位。

2018年各物業類型投資額圖

數據來源:公開資料整理

2012-2018年全國房地產企業投資情況

數據來源:公開資料整理

2018月度全國房地產企業開収投資走勢情況

數據來源:公開資料整理

    2018年全國商品房新開荒面積為20.9億方,同比增長17.2%,自2015年以來,新開荒面積增速持續加快,目前達到近6年新高。

    2018年全國房地產業土地購置面積約3億方,同比增長14.2%;增速總體呈平穩上升態勢,一季度同比增長0.5%,上半年同比增長7.2%,全年同比增長14.2%。

2012-2018全國商品房新開工面積情況

數據來源:公開資料整理

2012-2018年房地產業土地販置面積情況

數據來源:公開資料整理

    四、房產銷售情況

    2018年全國商品房銷售有面積約17.2億方,達到最高峰,同比增長1.7%,比去年全年回落6個百分點;月度來看,銷售面積增速呈M形狀,7月達到最頂點,之后大幅下滑,到年末才有平穩趨勢。

2012-2018年全國商品房銷售面積走勢

數據來源:公開資料整理

    2018年樓市總體成交量較2017年上升2.88%。2018年,中央堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,調控效果顯著,房地產市場平穩健康發展;一線城市樓市總體成交量相比2017年微降3%,二線城市樓市總體成交量同比上升7%,三線城市樓市總體成交量同比下降12%。一、三線多數城市退熱,樓市回歸理性。

2017-2018年各線城市商品住宅銷售面積對比情況

數據來源:公開資料整理

    五、發展趨勢分析

    全國維持穩定,經濟六穩(穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期),樓市三穩(穩地價、穩房價、穩預期)。

    精準調控,夯實城市政店主體責任,中央短時間內開會統一取消限販、限貸、限售等政策;中性的貨幣政策短時間可能不會改變,定向寬松的落腳點仍然在實體經濟;住房不炒定位不變,房子回歸居住屬性,多主體供給,租售并舉,解決大城市住房緊張問題,建立房地產長效機制,穩定市場預期;市場監管仍然嚴厲,市場秩序整頓仍然持續加強;中央經濟工作會議部署2019年工作,要極建房地產市場健康發展長效機制,因城施策、分類指導,完善住房市場體系和住房保障體系。

    根據調查數據市場情況,結合政策導向,預測2019年房產供應超過3000萬方,成交2500萬方,均價企穩。

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產服務行業市場發展態勢及發展趨勢研究報告

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